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央媒暗示开发商降价自救,为何宁愿破产也不降价?答案耐人寻味

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查看415 | 回复0 | 2020-4-13 14:46:10 | 显示全部楼层 |阅读模式
去年底时,很多专家就直言预测,“2020年楼市或迎来显著反弹”。有些专家更“好心”告诫购房者,“最好在3月份之前就实施购房计划,把房子敲定”。 社科院、中科院两权威部门甚至同时预测,2020年房价年均涨幅将不低于6%。原因一是调控已经历3年长周期,按照很多专家的经验,调控到了要逐渐退出的时候了;二是3月之后正赶上传统的楼市“小阳春”爆发,购房需求会集中释放,大城市房价很可能会被迅速拉高。
基于此,很多开发商更是摩拳擦掌,期待2020年的早点到来。
但人算不如天算,谁也想不到,一次“突发事件”竟然轻轻松松就把楼市给“击垮”了——1月下旬到2月底,举国隔离,无人看房买房,楼市彻底“熄火”,开发商售楼处、中介门店几乎全部“暂停营业”,全国几百个城市楼市成交数据都接近为零。3月之后虽然各地逐渐开始复工复产,但情况依然不容乐观,带看量、成交量也只恢复了往年的一半左右,3月二手房市场更是有121个城市房价下跌,四大一线城市均赫然在列。
对于开发商来说,2020年别说3-5月的“楼市小阳春”没戏了,连春节期间的“返乡置业大潮”的算盘都彻底落空了——近3个月的停摆期,几乎所有开发商都是无房可卖、无款可回、无钱可借状态,再加上一季度有接近3000亿的到期债要偿还,仅前两个月就有108家中小房企没有熬过2020年的春天。


虽然各行各业都难逃此“厄运”,但很多专家还是倾向于认为,房地产遭受的打击最为严重,所有人中就数开发商的日子是最难熬的,原因有三:
其一,2019年第三、四季度金融政策收紧,很多房企原本就面临重大资金周转压力。2020年楼市开局不利,对于开发商来说无疑是雪上加霜。各个城市各大开发商的新房严重“滞销”,回款更是大幅下滑,这对于一个85%的企业资金链撑不过3个月的行业来说,意味着什么,不言而喻;
其二,事实证明,不管是不是特殊时期,2020年国家对资金的管控依然没有松懈。尤其是对“资金违规流入房地产市场”的监管更是只紧不松,这直接导致中小房企“无钱可融”。就算是有背景有实力的企业,融资成本也是只增不减。今年一季度,更出现了多家房企“借高息债还低息债”的非常规现象;


其三,上文已经说过,今年和明年是房企偿债高峰年。有机构预估测算过,今年开发商仅海外、信托、境内三项的债务总和就已经高达1.5万亿。其中万科、恒大的总偿债规模排在第一和第二。至此,相信很多人也就明白为什么恒大一季度那么急着打折促销卖房了。
房地产迎来至暗时刻,开发商更是三面承压,楼市风雨飘摇,房价摇摇欲坠。虽然从2月起,多地施以援手,截至目前全国累计有70城****新政“施救”楼市。但是后来发生的事情我们也都看到了,70城中有64城是****加快预售审核、延期缴纳土拍保证金、放开落户等意义不大的“纾困”政策,而真正动用了“刺激购房需求”、“刺激整体市场”的6座城市无一例外政策都遭遇了“被下架”。


不仅如此,最近一段时间国家也密集表态“要继续坚持房住不炒”、“保持金融调控的连续性、稳定性和一致性”,党媒央媒也三令五申发声“不拿房地产刺激经济”、“不走地产拉动经济老路”……
释放的信号再明确不过:不管当前经济形势有多恶劣,房地产这个“夜壶”都不能重启,楼市大局稳定才是重中之重。现在这个关键时期,房地产绝对不能再来一次“疯狂”。因为房价不涨、楼市不能火,是保民生的前提。否则不止过去三年多的楼市调控要前功尽弃,整个金融大局的稳定也难以保障。


种种信号显示,开发商当前遇到的各种问题,只能通过自救的方式来解决。其实2月份时,大佬曹德旺就曾给开发商指了明路:降价是转危为机的不二之选。因为开发商只有适当降价,才能确保房子卖出去,这样既解决了资金周转问题,又能让利购房者。
无独有偶,央媒经济参考报其实很早之前也发文“暗示”过开发商应该降价“自救”——在这一特殊时期,要始终坚持“房住不炒”定位,继续“因城施策”落实房地产长效管理机制,保持房地产市场平稳运行;支持房地产开发企业以价换量加快回款,增收节支,提升流动性水平。


对于曹德旺和央媒的建议,数万开发商显然没有予以采纳——截至目前,真正走“降价跑量”路子的房企并不多。据地产高层透露,只有极少数房企通过特价房、工抵房的方式在少量优惠卖房,90%的房企还是岿然不动。恒大虽然名义上是高喊“全国楼盘直降25%”在卖房,但也被人扒出是“先提价后降价”,总体算下来优惠也是少得可怜。受此次风波影响最为严重,扎根三四线的碧桂园高层日前更直言表示:目前不会降价。
另一边,人民法院公告往最新数据显示,一季度有189家中小房企申请破产清算。这个破产量是2019年全年的1/3还多。
把上述两个事件叠加来看,我们仿佛看到了1929年美国大萧条时期发生的罕见一幕:牛奶产能过剩,需求大幅萎缩,农场主们们宁可不降价,宁可倒闭死掉,也要把牛奶倒到河里,借以消化库存,稳定牛奶市场。


时隔90年,中国楼市竟也出现了另类的“倒牛奶”现象:开发商们实际上已经压力巨大,说白了随时有破产倒闭风险,但他们仍然宁愿破产也不降价。为什么会出现这种怪类现象?答案其实非常耐人寻味:
首先,开发商并非不想,而是不敢降价。“不敢”是建立在三方面原因:
第一,中国购房者用户习惯于“买涨不买跌”,降价卖房不仅得不偿失,反而会弄巧成拙,引发抛售潮,对自己更不利;


第二,降价卖房会招致老业主的“闹事阻拦”,毕竟这牵扯到众多人的利益得失,而且这类事件,在中国房地产市场上更是屡见不鲜,开发商为了不给自己找事,更不敢轻易降价卖房;
第三,中国80%的城市对房地产依赖度高,开发商主动降价卖房,看似利好购房者,但实际上利空当地房价,间接利空地价。对于走“出卖土地融资发展城市模式”的诸多城市而言,开发商降价卖房,自然不能够被允许。


其次,降价未必比破产好。地产界有句绝对正确的话叫:降价死得更快!同样也有三方面的因素:第一,降价是个技术活,更不是某一个开发商的事,一座城市一个区域甚至是一个版块,都可能有数家、数十家房企。某一家房企因为资金链承压支撑不住,走降价跑量加速回款的路子,自然会被别家敌视、排斥,甚至是上眼药、使坏,降价的日子同样不会好过;
第二,降价未必能迅速回款,因为一旦降价行为发出,购房者的预期就会改变,本来还有买房打算的人也会暂停观望,事实证明降价其实并不利于销售;
第三,多数房企为自己留有后路,破产那是窟窿太大,彻底无法填补,很多房企进入地产圈其实本意不是拿地-开发-销售,而是为了“炒地”,根本等不到破产,就找个有钱的主就把自己收并购了,不仅可以安稳套现,还不必承受开发、运营、销售等种种苦活累活之苦。


很多人看完上述分析之后,可能对于开发商降价卖房彻底“死心”了,觉得房价不可能跌了。其实不然,开发商不敢降价卖房的理由确实耐人寻味,但是我们也要具体事件具体分析——“黑天鹅”对楼市的剧烈影响是我们不能忽略的重要因素之一:当下,全国10万+开发商日子都不好过,大房企勉强可以继续支撑下去,但是中小房企想全身而退,几乎不可能。
很多人可能已经注意到了,恒大、万科、融创这样的大开发商都开始通过降负债、降价、裁员的方式“过冬”,何况其它房企。基于此,今年某些资金问题突出的开发商想被收购,想找个安稳的下家,其实并不容易。连大开发商都自顾不暇了,哪还有资金和时间替中小开发商收拾烂摊子呢。

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